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法規內容

法規名稱: 嘉義縣實施地價調查估計作業規定
公發布日: 民國 88 年 10 月 05 日
修正日期: 民國 109 年 07 月 23 日
發文字號: 府地價測字第 1090164621 號 函
法規體系: 地政類
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壹、法令依據:依據地價調查估計規則第二十四條第一項第一款規定訂定
    之。


貳、適用範圍:本縣所轄各地政事務所依平均地權條例規定辦理地價調查
    估計作業應依本規定辦理。


參、作業程序:
一、訂正有關圖籍及晒製地籍藍晒圖:
(一)地籍藍晒底圖與正圖校對厘正:
      1.土地分割、合併、新登記、坍沒及界址調整等,地政事務所應即
        訂正地籍正副圖及地籍藍晒圖,並將地籍異動資料於次月十五日
        以前函送內政部地政司測量科訂正地籍藍晒底圖。
      2.地籍正副圖、地籍藍晒底圖與土地登記簿三者應保持正確一致,
        如有不符,應即查明訂正。
(二)晒製地籍藍晒圖:按作業必需之地價分布圖、地價區段圖、地價
      段略圖等不同用途,分別晒製不同比例尺之地籍藍晒圖供用。


二、調查地價實例:地價調查應以買賣實例為主,無買賣實例者,得調查
    收益實例。
(一)地價資料之蒐集:
      1.各地政事務所應指派熟悉土地估價人員依照下列方法調查土地買
        賣、交換、標售、拍賣、讓售、典押、租賃、公證等資料。
     (1)依土地現值申報書副聯,向當事人及親友、四鄰、土地估價業
          人員、房地產仲介人員、土地登記專業代理人、開發機構等調
          查土地買賣、交換、設定典權等價格資料。
     (2)向公有土地管理機關調查公有土地標售、讓售等價格資料。
     (3)向當地法院調查房地買賣、租賃之公證登記價格,與不動產之
          拍賣價格資料。
     (4)向金融機關調查有關不動產抵押之估價資料。
     (5)向當事人及親友、四鄰、房地產仲介人員調查房地租賃實際租
          額、押租或保證金等資料。
     (6)向稅捐機關調查公司或法人團體之土地或房地交易價格資料。
      2.調查所得之買賣實例應先查明是否屬下列特殊交易情形或特殊土
        地情況,如屬特殊者,應調查其鄰近相似條件之土地或房地之市
        場行情價格估計該買賣實例之合理買賣總價格:
     (1)特殊交易情況指法院拍賣、急售、債務清償、競標、人為哄抬
          、利害關係人之買賣、買賣價格於當地顯然偏高或偏低等。
     (2)特殊土地情況指買賣標的包括畸零地、公共設施預定地、相鄰
          土地、放寬建築強度之土地等。
      3.本府地價人員,應經常注意新聞媒體刊載之房地出售、出租、頂
        讓及預售房屋之分類廣告,並視需要派員前往調查其實際價格,
        與鄰近土地之一般地價動態。
(二)買賣(收益)實例調查估價表之編造、審核、整理:
      1.編造:
     (1)調查所得地價資料,應隨時填載於買賣(收益)實例調查估價
          表,並註明調查日期及加蓋職章。
     (2)買賣實例調查估價表格式及填寫說明詳附件一之一至之二,收
          益實例調查估價表格式及填寫說明詳附件二之一至之二。
      2.審核:
     (1)買賣(收益)實例調查估價表應每半個月彙整一次,送由課長
          、主任審核,並加蓋職章註明審核日期。
     (2)審核人員在審核時,除應注意買賣(收益)實例調查估價表內
          應行填載之各欄有無遺漏外,並應就其資料之正確性詳予審核
          ;如對其資料有懷疑時,應即另行派員複查,經複查後認為原
          調查正確,則複查人員應於「承辦員」欄位加蓋職章並註明複
          查日期,反之應重製調查估價表連同原調查估價表一併送核。
      3.整理:審核確定之買賣(收益)實例調查估價表,應以鄉、鎮、
        市為單位,按調查先後順序,將買賣實例、收益實例分開,分別
        自起逐年編流水號;暫時裝訂成冊,以供估計區段地價之用。


三、調查影響區段地價之資料:
(一)應調查之資料:指土地使用管制、交通運輸、自然條件、土地改良
      、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築現況、土地利用現況
      、發展趨勢及其他影響因素等項。
(二)調查方法:
      1.應調查之資料,由地價調查人員實地調查或勘查,其中土地使用
        管制資料,都市土地向本府或鄉(鎮、市)公所建設(工務單位
        )單位查詢;非都市土地則查閱土地使用編定圖冊,必要時並查
        閱土地登記簿;另外土地改良(分為建築基地改良、農地改良、
        其他改良)資料,應向本府或鄉(鎮、市)公所建設(工務)單
        位查詢。
      2.調查所得之影響區段地價資料,應填載於地價區段勘查表。


四、製作買賣或收益實例地價分布圖:
(一)以鄉(鎮、市)為單位,利用前一年之地價區段略圖繪製地價分布
      圖,圖上並應標明地段別、主要道路、明顯之建築物或設施。
(二)買賣(收益)實例地價之註記方法如下:
      1.買賣實例之土地合理買賣單價應先依照本府所訂之「調整至估價
        基準日地價用之比率」調整至估價基準日之地價─指辦理公告土
        地現值作業當年之二月二十八日,例如辦理八十九年公告土地現
        值作業時,應調整至八十九年二月二十八日之地價
      2.由作業單位視分布圖及地價區段範圍大小,依下列二種方式,擇
        一辦理:
     (1)於分布圖上相關或適當位置加蓋方形戳記,並將實例之編號及
          單價填載於戳記內。例如:
     (2)將實例之編號及單價,註記於三角形小紙片,再將紙片尖端粘
          貼於分布圖上相關位置。例如:


五、劃分地價區段並填具地價區段勘查表:
(一)劃分地價區段:
      1.區段劃分之方法:
     (1)由承辦員攜帶地籍藍晒圖、地價分布圖及地價區段勘查表實地
          勘查,斟酌地價之差異、當地土地使用管制、交通運輸、自然
          條件、土地改良、公共建設、特殊設施、工商活動、房屋建築
          現況、土地利用現況、發展趨勢及其他影響地價因素,於地籍
          藍晒圖上,將地價相近、地段相連、情況相同或相近之土地劃
          為同一地價區段。非建築用地中經依法允許局部集中作建築使
          用且其地價有顯著差異時,應就該建築使用之土地單獨劃分地
          價區段。
     (2)地價區段按其所處位置、繁榮程度及地價高低情形,分別依左
          列規定處理之:
          A.繁榮街道路線價區段指具有顯著商業活動之繁榮地區,依當
            地發展及地價高低情形劃設之地價區段,其劃分原則如下:
            a.地價區段界線以距離臨街線十八公尺之裡地線為準。
            b.繁榮街道路線價區段,原則上以每交叉道路口中心線為起
              訖,但繁榮程度有顯著不同時,可劃分為兩個以上之區段
              。
            c.繁榮街道路線價區段,由各鄉(鎮、市)主辦人員、課長
              及主任視實際情況擬定,經本府地政科(局)複勘後決定
              。
            d.繁榮街道路線價區段,如其中一部分繁榮程度有明顯變動
              者,應衡酌實際情況,調整原劃分之區段。
          B.一般路線價區段:指繁榮街道以外已開闢之道路,鄰接該道
            路之土地,其地價顯著較高者,於適當範圍劃設之地價區段
            ;其適當範圍應參考各該地區土地使用分區類別及一般之宗
            地深度予以斟酌劃設,原則上以臨道路第一筆土地為準,但
            該筆土地深度過深或過淺時,可將該筆土地劃屬兩個區段,
            或再增加後面一筆。
          C.一般區段:除繁榮街道路線價區段及一般路線價區段以外之
            一般地區,依劃分地價區段原則所劃設之地價區段。
     (3)地價區段界線,應以使用分區或編定使用地類別、使用管制、
          使用情形或道路、溝渠等易以辨識之自然界線為準。但情形特
          殊者,得以適當之地籍線為之。
      2.區段劃分應注意事項:
     (1)都市土地之使用分區及非都市土地使用編定類別,為影響地價
          之主要因素,在劃分區段前,應先確定是項資料有無變動,以
          合理劃定區段界線。
     (2)區段劃分時,承辦員務必親自至實地勘查其實際情況。
     (3)劃分區段應以土地利用價值及明顯地形、地物為主,土地界址
          為輔;面積較大之宗地若利用價值有顯著差異時,宜劃為不同
          地價區段,不宜完全遷就土地界址。
     (4)同一地區段範圍內如有特殊之土地,應以紅色筆加以圈劃,作
          為檢討時應否併為同一區段之參考,如情況相差不多,儘量避
          免單獨將一、二筆土地另行劃分一區段,但其地勢與毗鄰土地
          顯不相當,且地價有顯著差異者,應另行劃分區段。
     (5)流失地暫已失去使用價值,其地價與一般土地必然相差甚鉅,
          宜勘查後另劃地價區段。
     (6)繁榮街道路線價區段之裡地應單獨劃分地價區段。
     (7)都市計畫公共設施保留地,應依據平均地權條例施行細則第六
          十三條查計並參照前台灣省政府地政處編印之查估圖例劃分地
          價區段。
     (8)山坡地開發成住宅社區者,應單獨劃分地價區段。
     (9)高爾夫球場、遊樂區,宜另行劃設地價區段。
      3.複查地價區段:
     (1)課長以上人員於審核時,對於地價區段範圍調整之地區,應前
          往實地複查。
     (2)填具地價區段勘查表:實地勘查地價區段後,應填具地價區段
          勘查表,其用表格式及填寫說明詳附件三之一至之二。


六、繪製地價區段圖:地價區段劃分完竣且地價區段勘查表經核定後,地
    政事務所應於重新規定地價地價區段範圍有變動時,依下列規定繪
    製地價區段圖二份,地價區段略圖一份(供評議時說明用):
(一)用圖:
      1.地價區段圖:以五百分之一或六百分之一、一千分之一、一千二
        百分之一、三千分之一地籍藍晒圖繪製為原則,如可以確定各宗
        土地所屬區段,亦得選定適當比例尺之地籍藍晒圖予以繪製。
      2.地價區段略圖:其用圖比例尺由地政事務所自行斟酌實情繪製,
        每鄉(鎮、市)以繪製一圖為原則,但都市土地與非都市土地應
        分別繪製。
(二)繪製方法:
      1.地價區段界線:以紅色實線表示,繁榮街道路線價區段中,如同
        一街道劃為兩個或兩個以上區段者,應在區段與區段間劃明界線
        ,並以箭頭「↑‧↓」表示各區段之起訖。
      2.區段號:以鄉(鎮、市)為單位,自左上角往右下角由上而下編
        列,又區段號碼,應加蓋於各區段之中央適當位置;繁榮街道路
        線價區段以紅色雙圈「◎」表示,一般路線價區段及一般區段以
        紅色單圈「○」表示。
      3.區段地價:每一區段之上期地價,一律用藍色戳記加蓋於區段號
        公告現值(公告地價)等字之下方,當期所擬訂之地價,以紅色
        戳記加蓋於上期公告現值(公告地價)之下方,經評議修正之地
        價,以黑色戳記加蓋於擬訂公告現值(公告地價)之下方,其數
        字以阿拉伯數字表示,大小應力求與區段號碼之大小相稱,其格
        式詳附件四。
      4.區段圖之校對及用印:區段圖繪製完竣,應於校對無誤後,於該
        藍晒圖背面由承辦員蓋職章並註明查勘年期,經地政事務所課長
        、主任審核後,送由本府地政科(局)主辦員、地價股(課)長
        及科(局)長等核章。
      5.區段圖摺法以長三十公分,寬二十公分為準,並於摺妥後之正面
        加蓋有邊之戳記,其格式詳附件五。


七、估計區段地價並填具區段地價估價報告表:
(一)估計有買賣實例區段之區段地價:有買賣實例之區段,以地價分布
      圖上已調整至估價基準日之土地合理買賣單價,求其中位數為各該
      區段之區段地價,並按區段填具區段地價估價報告表。
(二)估計有收益實例區段之區段地價:有收益實例之區段,以地價分布
      圖上之土地合理收益單價,求其中位數為各該區段之區段地價,並
      按區段填具區段地價估價報告表。以上所稱之中位數,指土地合理
      買賣單價調整至估價基準日之單價或土地合理收益單價,由高而低
      依序排列,其項數為奇數時,取其中項價格為中位數,其項數為偶
      數時,取中間兩項價格之平均數為中位數,買賣實例為一個時,以
      該買賣實例之土地合理買賣單價為中位數。
(三)估計無買賣實例及收益實例區段之區段地價
      1.各地政事務所應依據內政部八十三年二月二十三日台(83)內地
        字第八三七三八一八號函頒之「影響地價區域因素評價基準明細
        表之製作及應用方法」製作轄內各鄉(鎮、市)影響地價區域因
        素評價基準明細表。
      2.無買賣實例及收益實例之區段,應於鄰近或適當地區選取兩個以
        上使用分區或編定用地相同,且已依前二項估計出區段地價之區
        段,作為基準地價區段,按所屬鄉(鎮、市)影響地價區域因素
        評價基準明細表進行區域因素修正,調整得出目標地價區段之區
        段地價,並按區段填具區段地價估價報告表。
(四)估計都市計畫公共設施保留地地價,應切實依據平均地權條例施行
      細則第六十三條規定辦理。
(五)區段地價應以每平方公尺新台幣元表示之,其尾數依左列規定計算
      之:
      1.區段地價每平方公尺單價在一百元以下者,計算至個位數,個位
        數以下四捨五入。
      2.區段地價每平方公尺單價逾一百元至一千元者,計算至十位數,
        十位數以下四捨五入。
      3.區段地價每平方公尺單價逾一千元者,計算至百位數,百位數以
        下四捨五入。
      4.都市計畫公共設施保留地單獨劃分地價區段者,其區段地價之尾
        數,計算至個位數,個位數以下四捨五入。
(六)估計各區段之區段地價時,應注意毗鄰地區之平衡,其作業及協調
      方式如下:
      1.同一鄉(鎮、市)內各區段間或各地段間之平衡,由地區承辦員
        自行處理。
      2.同一地政事務所轄區內各鄉(鎮、市)間之平衡,應由該所主任
        負責處理。
      3.不同地政事務所轄區或毗鄰縣市間之平衡,由地政科(局)長負
        責協調處理。
(七)區段地價估價報告表格式及填寫說明詳附件六之一至之六。


八、編造土地地價(現值)評議表:
(一)劃分地價區段並估計區段地價完竣後,地政事務所應按估價結果編
      造土地地價(現值)評議表,並詳加校對後,以鄉(鎮、市)為單
      位裝訂成冊,經主管課長、主任審核後,送由本府地政科(局)主
      辦員、地價股(課)長及科(局)長等核章。
(二)土地地價(現值)評議表格式及編造說明詳附件七之一至之四。


九、評議及報內政部核備:
(一)地政事務所辦理估計區段地價完竣後,應依平均地權條例第十五條
      或第四十六條規定送交本縣地價評議委員會評議,評議時應準備之
      資料如下:
      1.地價區段圖二份。
      2.土地地價(現值)評議表數份。
      3.地價區段略圖一份。
      4.○○年公告土地現值調整情形與○○年公告土地現值比較分析表
        (格式及計算公式詳附件八之一至之二)。
      5.每一地價區段(都市計畫公共設施保留地單獨劃分地價區段者除
        外)應檢齊下列相關資料:
     (1)地價區段勘查表。
     (2)區段地價估價報告表。
     (3)買賣實例調查估價表或收益實例調查估價表(無買賣或收益實
          例者免附)。以上每一地價區段之資料,應按上開順序裝訂。
(二)報內政部核備:
      1.本縣於地價評議結束後,應作成紀錄並於土地地價(現值)評議
        表及地價區段圖封面應加蓋印信並敘明「第○次會議評定」字樣
        。
      2. 地價評議結束後七日內,應將下列資料函送內政部核備:
     (1)會議紀錄。
     (2)土地地價(現值)評議表。
     (3)○○年公告土地現值調整情形與○○年公告土地現值比較分析
          表。
      3.評議結果經備查後,應將核定之地價區段圖及土地地價(現值)
        評議表各一份函送所轄地政事務所,另一份存檔。


十、計算宗地單位地價:地政事務所應依核備結果按「公告土地現值電腦
    化作業系統規範」之規定,將區段地價輸入電腦,並列印區段地價
    料。經承辦員校對、課長複核,主任核閱無誤並逐級核章後,據以計
    算宗地單位地價並列印宗地地價計算清冊(格式詳附件九)。宗地單
    位地價以每平方公尺新台幣元表示,其計算方法如下
(一)繁榮街道路線價區段之土地,應依本府訂定「嘉義縣繁榮街道路線
      價區段宗地單位地價計算原則」之規定計算。
(二)其他地價區段之土地,以區段地為宗地單位地價
(三)跨越兩個以上地價區段之土地,分別按各該區段之面積乘以各該區
      段地價之積之和,除以宗地面積作為宗地單位地價


十一、編造土地現值表(公告地價表)
  (一)地政事務所計算宗地單位地價後,應依內政部函頒「公告土地現
        值電腦作業系統規範」規定之格式列印土地現值表,經承辦員詳
        細校對無誤後,依所需份數印製,並按鄉(鎮、市)別裝訂成冊
        ,送由本府加蓋印信,作為公告閱覽及分送有關機關之用。
  (二)辦理重新規定地價時,應另行編造公告地價表,用表格式及編造
        說明參照土地現值表格式及編造說明辦理,惟表內「公告土地現
        值表」及「公告現值」等字應修正為「公告地價表」及「公告地
        價」。
  (三)土地現值表格式及編造說明詳附十之一至之四。


肆、依本作業規定編造之各種圖、表,應由地政事務所妥慎保管,如由承
    辦員保管者,於離職時應列入移交。


伍、附件